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厦门金钟路商办地块下月公开竞拍
所属地区：福建-厦门-湖里区
发布日期：2025年09月02日
近日，厦门市国土房产局发布公告，定于下月中旬公开出让岛内湖里区一幅优质商业办公用地，此举旨在推动核心区域现代服务业集聚发展，优化产业空间布局，强化招商引资吸引力，为高端商业与办公项目落地提供重要载体，助力城市经济能级提升。
一、交易核心信息
位于湖里区湖边水库片区的编号为2013P02地块，具体坐落于金钟路与环湖里大道交叉口西南侧。该地块规划用途明确为商务金融用地（办公）及批发零售用地（商业），总占地面积约1.71万平方米，规划总建筑面积达8万平方米。根据公告，地块起始竞拍价定为2.71亿元，据此测算起始楼面单价为每平方米3387.5元。本次出让采取公开挂牌交易方式，遵循市场化运作原则。
二、区域战略价值解析
1. 区位禀赋突出：地块隶属湖边水库片区核心发展轴带，该区域是近年城市更新重点推进区域，已形成以商务服务、科技创新为主导的产业定位。紧邻城市主干道金钟路及环湖里大道，无缝衔接岛内东部交通网络，距城市轨道交通枢纽直线距离约1.5公里，通勤可达性强。
2. 规划导向明确：依据厦门市批准的湖边水库片区控制性详细规划，该区域定位为融合生态居住、高端商务、休闲商业的复合功能新区。此次出让地块规划指标要求建筑密度≤40%，绿地率≥30%，未来开发项目需符合片区城市设计导则，强化空间形态与生态景观的协调性。
3. 产业协同效应显著：半径三公里范围内已布局多个总部经济基地及科技创新园区，包括两岸金融中心核心区、湖里创新园等成熟产业载体，具备打造服务链互补、人才资源互通的产业生态基础。
三、土地市场供需态势
1. 供应趋紧态势延续：数据显示，厦门岛内近五年新增经营性用地供应年均降幅超15%，尤其核心区商业办公用地年均出让不足五宗。此次出让系本年度岛内首宗商业性质地块入市，稀缺性凸显。
2. 价格锚定效应分析：此次3387.5元/平方米的起始楼面单价，横向对比2022年周边成交的商业地块（如五缘湾板块商业用地成交楼面价约4800元/平方米），具备显著价格优势；纵向对比近年数据，该起始价处于近三年岛内商办用地价格区间的中位水平。
3. 市场信心指标印证：2023年厦门全市商业办公物业去化周期稳定在20个月左右，其中甲级写字楼空置率连续两季度回落至18.7%。第三方机构监测显示，投资方对具备交通节点与产业配套的商务地块关注度持续提升。
四、政策赋能与开发导向
1. 政策红利叠加：该地块开发可同步享受厦门市推进自贸片区联动发展的税收优惠政策，以及湖里区“打造高端服务业集聚区”的专项产业扶持政策。符合条件的企业购置物业最高可获得购置款8%的运营补贴。
2. 业态创新指引：土地出让文件明确规定，项目商业部分需引入区域首进品牌比例不低于30%，鼓励设置集智能商务服务、跨境商品展销等新型业态，支持打造24小时活力商务区。
3. 绿色建筑强制标准：项目需满足国家绿色建筑二星级以上认证要求，强制实施屋顶光伏发电系统及雨水回收装置，建筑能耗指标不得超过现行标准限值的80%。
五、潜在开发主体研判
结合市场动态与产业动向，四类投资方可能成为重点竞买群体：
• 持有成熟商办产品线的头部地产开发商，着力完善在厦门核心区的战略布局；
• 计划设立区域总部的金融保险、科技研发类企业，通过自持物业实现资产配置；
• 专注不动产投资的资产管理机构，借力REITs工具实现资本循环；
• 联合体竞买模式，如商业运营商与地产基金的合作开发模式。
六、片区价值跃升动能
1. 基建能级突破：规划中的环岛东路快速化改造工程将于2025年启动建设，项目建成后将实现地块10分钟直达东渡国际邮轮母港；地铁五号线（规划）金钟路站已预留接驳条件。
2. 人口导入加速度：周边在建及交付住宅项目未来三年预计新增常住人口约5.8万人，其中本科以上学历占比超65%，为高端商业及商务服务创造稳定客源基础。
3. 智慧基建配套：区域作为厦门首批“数字孪生城市试点”，已部署全域物联感知系统及5G微基站网络，可支撑未来智慧楼宇运营场景开发。
土地市场专业人士指出，本次出让的商务金融地块，承载着优化产业空间结构、提升现代服务业承载能级的双重使命。在当前厦门强化国际门户枢纽功能的战略背景下，核心区稀缺土地资源的释放将持续吸引高质量资本布局。投资者需综合考量长期持有成本与区域增值潜力，在严格遵守规划管控要求的前提下开展创新性开发运营，此举将对厦门构建“一核多心”的现代服务业格局产生深远影响。
一、交易核心信息
位于湖里区湖边水库片区的编号为2013P02地块，具体坐落于金钟路与环湖里大道交叉口西南侧。该地块规划用途明确为商务金融用地（办公）及批发零售用地（商业），总占地面积约1.71万平方米，规划总建筑面积达8万平方米。根据公告，地块起始竞拍价定为2.71亿元，据此测算起始楼面单价为每平方米3387.5元。本次出让采取公开挂牌交易方式，遵循市场化运作原则。
二、区域战略价值解析
1. 区位禀赋突出：地块隶属湖边水库片区核心发展轴带，该区域是近年城市更新重点推进区域，已形成以商务服务、科技创新为主导的产业定位。紧邻城市主干道金钟路及环湖里大道，无缝衔接岛内东部交通网络，距城市轨道交通枢纽直线距离约1.5公里，通勤可达性强。
2. 规划导向明确：依据厦门市批准的湖边水库片区控制性详细规划，该区域定位为融合生态居住、高端商务、休闲商业的复合功能新区。此次出让地块规划指标要求建筑密度≤40%，绿地率≥30%，未来开发项目需符合片区城市设计导则，强化空间形态与生态景观的协调性。
3. 产业协同效应显著：半径三公里范围内已布局多个总部经济基地及科技创新园区，包括两岸金融中心核心区、湖里创新园等成熟产业载体，具备打造服务链互补、人才资源互通的产业生态基础。
三、土地市场供需态势
1. 供应趋紧态势延续：数据显示，厦门岛内近五年新增经营性用地供应年均降幅超15%，尤其核心区商业办公用地年均出让不足五宗。此次出让系本年度岛内首宗商业性质地块入市，稀缺性凸显。
2. 价格锚定效应分析：此次3387.5元/平方米的起始楼面单价，横向对比2022年周边成交的商业地块（如五缘湾板块商业用地成交楼面价约4800元/平方米），具备显著价格优势；纵向对比近年数据，该起始价处于近三年岛内商办用地价格区间的中位水平。
3. 市场信心指标印证：2023年厦门全市商业办公物业去化周期稳定在20个月左右，其中甲级写字楼空置率连续两季度回落至18.7%。第三方机构监测显示，投资方对具备交通节点与产业配套的商务地块关注度持续提升。
四、政策赋能与开发导向
1. 政策红利叠加：该地块开发可同步享受厦门市推进自贸片区联动发展的税收优惠政策，以及湖里区“打造高端服务业集聚区”的专项产业扶持政策。符合条件的企业购置物业最高可获得购置款8%的运营补贴。
2. 业态创新指引：土地出让文件明确规定，项目商业部分需引入区域首进品牌比例不低于30%，鼓励设置集智能商务服务、跨境商品展销等新型业态，支持打造24小时活力商务区。
3. 绿色建筑强制标准：项目需满足国家绿色建筑二星级以上认证要求，强制实施屋顶光伏发电系统及雨水回收装置，建筑能耗指标不得超过现行标准限值的80%。
五、潜在开发主体研判
结合市场动态与产业动向，四类投资方可能成为重点竞买群体：
• 持有成熟商办产品线的头部地产开发商，着力完善在厦门核心区的战略布局；
• 计划设立区域总部的金融保险、科技研发类企业，通过自持物业实现资产配置；
• 专注不动产投资的资产管理机构，借力REITs工具实现资本循环；
• 联合体竞买模式，如商业运营商与地产基金的合作开发模式。
六、片区价值跃升动能
1. 基建能级突破：规划中的环岛东路快速化改造工程将于2025年启动建设，项目建成后将实现地块10分钟直达东渡国际邮轮母港；地铁五号线（规划）金钟路站已预留接驳条件。
2. 人口导入加速度：周边在建及交付住宅项目未来三年预计新增常住人口约5.8万人，其中本科以上学历占比超65%，为高端商业及商务服务创造稳定客源基础。
3. 智慧基建配套：区域作为厦门首批“数字孪生城市试点”，已部署全域物联感知系统及5G微基站网络，可支撑未来智慧楼宇运营场景开发。
土地市场专业人士指出，本次出让的商务金融地块，承载着优化产业空间结构、提升现代服务业承载能级的双重使命。在当前厦门强化国际门户枢纽功能的战略背景下，核心区稀缺土地资源的释放将持续吸引高质量资本布局。投资者需综合考量长期持有成本与区域增值潜力，在严格遵守规划管控要求的前提下开展创新性开发运营，此举将对厦门构建“一核多心”的现代服务业格局产生深远影响。
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